Eine Studie, die eigentlich Vergangenheit aufarbeitet, beschreibt in Wirklichkeit die Gegenwart: Das ifo Institut hat am 14. August 2026 belegt, dass der Berliner Mietendeckel und die anhaltende Enteignungsdebatte bis heute messbare Schäden am Wohnungsmarkt hinterlassen - obwohl das Bundesverfassungsgericht den Mietendeckel bereits 2021 für nichtig erklärt hat[1]. Das ist keine Randnotiz. Das ist ein Lehrstück darüber, was passiert, wenn politische Signale dauerhaft das Vertrauen von Investoren erschüttern.
Was die Zahlen sagen - und was sie bedeuten
Das ifo Institut hat für seine Studie rund 2,3 Millionen Mietangebote und 1,1 Millionen Kaufangebote in den 14 größten deutschen Städten von 2017 bis 2024 ausgewertet[1]. Das Ergebnis ist eindeutig: Drei Jahre nach dem Ende des Mietendeckels liegt das Verhältnis von Kaufpreisen zu Mieten in Berlin etwa 10 bis 15 Prozent unter dem Wert, den die Entwicklung anderer Großstädte erwarten lässt, sagt ifo-Forscher Mathias Dolls[1].
Das klingt technisch. Konkret bedeutet es: Wer in Berlin eine Wohnung kauft, zahlt im Verhältnis zur erzielbaren Miete deutlich weniger als in München, Hamburg oder Frankfurt. Das klingt zunächst wie ein Vorteil für Käufer - ist aber in Wirklichkeit ein Warnsignal. Denn niedrige Kaufpreise bei gleichzeitig hohen Angebotsmieten signalisieren, dass der Markt das Risiko eines erneuten staatlichen Eingriffs einpreist. Investoren trauen dem Berliner Markt nicht.
Die Angebotsmieten liegen ab 2023 um 10 bis 15 Prozent über dem Niveau, das ohne Mietendeckel und Enteignungsdebatte zu erwarten wäre[1]. Private Vermieter haben nach dem Ende des Deckels kräftig nachgezogen. Wohnungsunternehmen hingegen haben einen anderen Weg gewählt: Sie haben Bestände an landeseigene Gesellschaften verkauft, statt zu investieren[1].
Das Paradox der Berliner Wohnungspolitik: Regulierung, die Mieter schützen sollte, hat die Angebotsmieten langfristig nach oben getrieben — weil Investoren ausgeblieben sind und das Angebot schrumpfte.
Weniger Neubau, weniger Sanierung - die stille Krise
Der eigentlich folgenreiche Befund der ifo-Studie ist nicht der Preiseffekt, sondern der Aktivitätseffekt. Der Mietendeckel sowie die anhaltende Enteignungsdebatte sorgen dafür, dass Investoren und Wohnungsunternehmen in Berlin deutlich weniger neu gebaut und saniert haben[1]. Die Neubau- und Sanierungstätigkeit geht merklich zurück, vor allem bei großen Anbietern[1]. Private Haushalte bauen zwar mehr, können den Rückgang aber nicht ausgleichen[1].
Die amtliche Statistik bestätigt das. Die Berliner Bauaufsichtsbehörden verzeichneten 2024 nur noch 9.772 genehmigte Wohnungen - ein Rückgang von 38,5 Prozent gegenüber dem Vorjahr und der vorläufige Tiefpunkt eines achtjährigen Abwärtstrends. Im Jahr 2024 wurden in Berlin lediglich 15.362 Wohnungen fertiggestellt, 3,8 Prozent weniger als im Vorjahr.
Für 2025 gibt es immerhin ein erstes positives Signal: Die Berliner Bauaufsichtsbehörden meldeten für 2025 insgesamt 13.754 genehmigte Wohnungen - 40,7 Prozent mehr als im Vorjahr und damit nach acht Jahren erstmals wieder ein Anstieg. Das ist eine Erholung vom Tiefpunkt, aber kein Trendbruch. Zum Vergleich: 2016 wurden noch über 25.000 Wohnungen genehmigt.
Die Enteignungsdebatte: ein offenes Risiko
Was den Berliner Wohnungsmarkt von anderen deutschen Großstädten unterscheidet, ist nicht nur der Mietendeckel - der ist Geschichte. Es ist die anhaltende Unsicherheit über staatliche Eingriffe. Die Initiative "Deutsche Wohnen & Co. enteignen" hat nach dem Volksentscheid von 2021, bei dem 59,1 Prozent der abstimmenden Berliner für die Vergesellschaftung großer Wohnungskonzerne votierten, nicht aufgehört. Im September 2025 legte sie einen eigenen Gesetzentwurf vor. Das Berliner Abgeordnetenhaus hat ein Vergesellschaftungsrahmengesetz verabschiedet, das zunächst vom Verfassungsgericht geprüft werden soll - eine finale Abstimmung wird nicht vor 2027 erwartet.
Für Investoren bedeutet das: Die Debatte ist nicht beendet. Sie ist in eine neue Phase eingetreten. Wer heute in Berlin Wohnungen baut oder saniert, kalkuliert mit einem politischen Risiko, das in keiner anderen deutschen Großstadt in dieser Form existiert.
Photo: Iain / UnsplashWas das für den Standort bedeutet
Man könnte einwenden, dass der Wohnungsmarkt kein Industriethema ist. Das wäre ein Irrtum. Fachkräfte kommen nicht nach Berlin, wenn sie keine bezahlbare Wohnung finden. Unternehmen, die in der Hauptstadt expandieren wollen, stoßen auf einen Markt, in dem die mittlere Angebotsmiete 2025 bei 15,78 Euro pro Quadratmeter lag - und damit 118,9 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Diese Schere zwischen Markt und Mietspiegel hemmt die Fluktuation und macht es für Haushalte schwer, sich am Markt zu orientieren.
Für Produktionsstandorte und Unternehmensansiedlungen in der Region ist das ein strukturelles Problem. Wer qualifizierte Mitarbeiter aus anderen Städten oder dem Ausland gewinnen will, muss die Wohnkostenfrage beantworten können. In Berlin ist das zunehmend schwierig.
Die eigentliche Lektion
Die ifo-Forscher Mathias Dolls und Florian Neumeier haben mit ihrer Studie etwas Wichtiges geleistet: Sie haben quantifiziert, was viele ahnten, aber schwer belegen konnten. Regulierungsrisiko ist ein realer Kostenfaktor - und er wirkt lange nach, auch wenn die Regulierung selbst längst Geschichte ist.
Das ist keine ideologische Aussage gegen Mieterschutz. Es ist eine nüchterne Bestandsaufnahme: Wenn Investoren nicht mehr bauen und sanieren, fehlt das Angebot. Wenn das Angebot fehlt, steigen die Mieten. Wer die Mieten deckeln will, muss gleichzeitig dafür sorgen, dass neues Angebot entsteht - sonst dreht sich die Spirale weiter.
Berlin hat beides nicht geschafft. Die Studie des ifo Instituts ist der Beleg dafür, dass die Rechnung aufgegangen ist - nur nicht so, wie es sich die Gestalter der Berliner Wohnungspolitik erhofft hatten.
Wann wurde der Berliner Mietendeckel eingeführt und abgeschafft?
Der Berliner Mietendeckel trat im Februar 2020 in Kraft und wurde im April 2021 vom Bundesverfassungsgericht für verfassungswidrig erklärt. Er galt damit rückwirkend als nichtig.
Was zeigt die neue ifo-Studie konkret?
Die Studie belegt, dass das Verhältnis von Kaufpreisen zu Mieten in Berlin drei Jahre nach dem Ende des Mietendeckels noch immer 10 bis 15 Prozent unter dem Niveau vergleichbarer Großstädte liegt. Gleichzeitig sind die Angebotsmieten um 10 bis 15 Prozent höher als ohne die politischen Eingriffe zu erwarten gewesen wäre. Neubau und Sanierung gehen vor allem bei großen Wohnungsunternehmen deutlich zurück.
Was ist der aktuelle Stand der Enteignungsdebatte in Berlin?
Nach dem erfolgreichen Volksentscheid 2021 plant die Initiative 'Deutsche Wohnen & Co. enteignen' einen zweiten, rechtlich bindenden Gesetzesvolksentscheid. Im September 2025 wurde ein eigener Gesetzentwurf vorgelegt. Das Berliner Abgeordnetenhaus hat ein Vergesellschaftungsrahmengesetz verabschiedet, das zunächst vom Verfassungsgericht geprüft werden soll. Eine finale Abstimmung wird nicht vor 2027 erwartet.
Wie entwickeln sich die Baugenehmigungen in Berlin?
Nach einem achtjährigen Abwärtstrend mit einem Tiefpunkt von 9.772 genehmigten Wohnungen im Jahr 2024 (-38,5 % gegenüber Vorjahr) stieg die Zahl 2025 erstmals wieder an: auf 13.754 Einheiten (+40,7 %). Das Niveau von 2016 (über 25.000 Genehmigungen) ist aber noch weit entfernt.
